দ্রুত নগরায়ণ ও আবাসনের ক্রমবর্ধমান চাহিদার প্রেক্ষাপটে বাংলাদেশের হাউজিং ফাইন্যান্স বাজারের বর্তমান অবস্থা ও ভবিষ্যৎ সম্ভাবনাকে কীভাবে দেখছেন?
বাংলাদেশে দ্রুত নগরায়ণ, জনসংখ্যার পরিবর্তন, পরিবারের সংখ্যা বৃদ্ধি এবং মানুষের জীবনযাত্রার মান উন্নয়নের সঙ্গে আবাসনের চাহিদা ক্রমাগত বাড়ছে। বিশেষ করে মধ্যবিত্ত ও নিম্ন মধ্যবিত্ত জনগোষ্ঠীর মধ্যে নিজস্ব আবাসনের প্রয়োজন ও আকাঙ্ক্ষা দুটোই রয়েছে। ফলে দীর্ঘমেয়াদে বাংলাদেশের হাউজিং ফাইন্যান্স বাজারের সম্ভাবনা অত্যন্ত শক্তিশালী।
তবে বর্তমানে এ খাত কিছুটা চ্যালেঞ্জের মধ্য দিয়ে যাচ্ছে। জমি ও নির্মাণসামগ্রীর মূল্যবৃদ্ধি, উচ্চ নির্মাণ ব্যয়, ঋণের ব্যয় এবং মানুষের ক্রয়ক্ষমতার ওপর চাপের কারণে অনেক সম্ভাব্য ক্রেতা তাদের আবাসনে বিনিয়োগের সিদ্ধান্ত পিছিয়ে দিচ্ছেন। একই সঙ্গে গ্রাহকের কিস্তি পরিশোধের সক্ষমতা এবং সম্পত্তির নিষ্কণ্টকতার সঠিক মূল্যায়নও সমানভাবে গুরুত্বপূর্ণ গৃহ ঋণের প্রবৃদ্ধির জন্য। এক্ষেত্রে আমাদের প্রযুক্তির সক্ষমতা বাড়ানোর মাধ্যমে গৃহ ঋণের প্রসার ঘটানো সম্ভব।
আমার দৃষ্টিতে, বর্তমান চ্যালেঞ্জগুলো মূলত সাময়িক ও কাঠামোগত। দীর্ঘমেয়াদে সুশৃঙ্খল নগরায়ণ, আয় বৃদ্ধি, নতুন কর্মসংস্থান এবং ঢাকার বাইরে অর্থনৈতিক কর্মকাণ্ডের সম্প্রসারণ হাউজিং ফাইন্যান্স বাজারকে আরো বড় করবে। তাই আগামী দিনে এ খাতের প্রবৃদ্ধির পাশাপাশি সাশ্রয়ী, দায়িত্বশীল ও টেকসই আবাসন অর্থায়ন নিশ্চিত করতে স্বার্থসংশ্লিষ্ট সব পক্ষের সমন্বিত উদ্যোগ এখন সময়ের প্রয়োজন।
জমি ও নির্মাণ ব্যয়ের ঊর্ধ্বগতির সময়ে মধ্যবিত্তের জন্য আবাসন অর্থায়নকে আরো সহজলভ্য ও টেকসই করতে কী ধরনের উদ্যোগ প্রয়োজন?
মধ্যবিত্তের জন্য আবাসন অর্থায়ন সহজ করতে শুধু ঋণের পরিমাণ বাড়ানো যথেষ্ট নয়; বরং পুরো আবাসন ব্যবস্থাকে আরো সাশ্রয়ী করতে হবে। এক্ষেত্রে দীর্ঘমেয়াদি ও তুলনামূলকভাবে স্থিতিশীল অর্থায়নের সুযোগ তৈরি করা, ঋণের কিস্তি গ্রাহকের প্রকৃত আয় ও পরিশোধ সক্ষমতার সঙ্গে সামঞ্জস্যপূর্ণ করা এবং স্বচ্ছ ও দ্রুত ঋণ প্রক্রিয়া নিশ্চিত করা প্রয়োজন।
একই সঙ্গে সরকার, বাংলাদেশ ব্যাংক, হাউজিং ফাইন্যান্স প্রতিষ্ঠান, ব্যাংক, ডেভেলপার ও অন্যান্য অংশীজনকে সমন্বিতভাবে কাজ করতে হবে। বিশেষ করে পরিকল্পিত আবাসন প্রকল্প, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন এবং ঢাকার বাইরে আবাসন উন্নয়নে নীতিগত সহায়তা ও অবকাঠামোগত সুবিধা বাড়ানো গেলে জমি ও নির্মাণ ব্যয়ের চাপ কিছুটা কমানো সম্ভব।
আমরা মনে করি, গ্রাহকের জন্য সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ হলো এমন একটি ঋণ কাঠামো, যেখানে মাসিক কিস্তি তার নিয়মিত আয়ের সঙ্গে সামঞ্জস্যপূর্ণ থাকে এবং ভবিষ্যতে সুদহার বা আয় পরিস্থিতির পরিবর্তন হলেও ঋণটি পরিশোধযোগ্য থাকে। এ ধরনের দায়িত্বশীল ঋণদানই (রেসপনসিবল লেন্ডিং) দীর্ঘমেয়াদে মধ্যবিত্তের আবাসন নিশ্চিত করতে সবচেয়ে কার্যকর ভূমিকা রাখতে পারে।
দীর্ঘমেয়াদি আবাসন অর্থায়নে সুদহার, কিস্তির সক্ষমতা ও গ্রাহকের ঋণঝুঁকির মধ্যে ভারসাম্য কীভাবে নিশ্চিত করা যেতে পারে?
হাউজিং ফাইন্যান্স একটি দীর্ঘমেয়াদি অর্থায়ন। তাই এখানে শুধু বর্তমান সুদহার বিবেচনা করলে হবে না; গ্রাহকের দীর্ঘমেয়াদি আয়, নগদ প্রবাহ, বিদ্যমান দায় এবং ভবিষ্যৎ কিস্তি পরিশোধের সক্ষমতাও বিবেচনা করতে হবে।
আমার মতে, সঠিক ভারসাম্য নিশ্চিত করার মূল বিষয় হলো ঝুঁকিভিত্তিক ঋণদান এবং দায়িত্বশীল ঋণদান (রিস্ক বেজড অ্যান্ড রেসপনসিবল লেন্ডিং)। অর্থাৎ গ্রাহকের আয়, পেশা, ঋণের উদ্দেশ্য, সম্পত্তির মূল্য ও আইনগত অবস্থান, বিদ্যমান ঋণ এবং সামগ্রিক পরিশোধের সক্ষমতা (রিপেমেন্ট ক্যাপাসিটি) বিবেচনা করে ঋণের পরিমাণ ও মূল্য নির্ধারণ করা।
পাশাপাশি দীর্ঘমেয়াদি অর্থায়নের জন্য স্থিতিশীল তহবিলের উৎস তৈরি করা জরুরি। কারণ হাউজিং ফাইন্যান্স প্রতিষ্ঠানের তহবিলের মেয়াদ ও ঋণের মেয়াদের মধ্যে সামঞ্জস্য না থাকলে সুদহারের ওপর চাপ তৈরি হতে পারে। তাই দীর্ঘমেয়াদি তহবিল সংগ্রহ, সঠিক সম্পদ-দায় ব্যবস্থাপনা (অ্যাসেট-লায়াবিলিটি ম্যানেজমেন্ট) এবং স্বচ্ছ দাম নির্ধারণ পদ্ধতির (প্রাইসিং মেকানিজম) মাধ্যমে গ্রাহক ও আর্থিক প্রতিষ্ঠান উভয়ের স্বার্থ রক্ষা করা সম্ভব।
সবশেষে গ্রাহককে ঋণের প্রকৃত খরচ, কিস্তির পরিমাণ এবং সম্ভাব্য সুদহার পরিবর্তনের বিষয়গুলো পরিষ্কারভাবে জানানোও অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।
ঢাকার বাইরে পরিকল্পিত নগরায়ণ ও আবাসন সম্প্রসারণে হাউজিং ফাইন্যান্স প্রতিষ্ঠানগুলোর ভূমিকা কী হতে পারে?
ঢাকার বাইরে পরিকল্পিত নগরায়ণ ও আবাসন সম্প্রসারণে হাউজিং ফাইন্যান্স প্রতিষ্ঠানগুলোর ভূমিকা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। আমাদের অভিজ্ঞতায় দেখা যাচ্ছে, আবাসনের চাহিদা এখন শুধু ঢাকা বা বড় শহরকেন্দ্রিক নয়, দেশের বিভিন্ন বিভাগীয় ও আঞ্চলিক শহরেও নিজস্ব বাড়ি বা অ্যাপার্টমেন্টের চাহিদা বাড়ছে।
ন্যাশনাল হাউজিং ফাইন্যান্স পিএলসি শুরু থেকেই দেশের বিভিন্ন অঞ্চলে আবাসন অর্থায়ন সম্প্রসারণে গুরুত্ব দিয়ে আসছে। বর্তমানে আমাদের ফ্ল্যাট কেনার ঋণ বা গৃহ ঋণের (ফ্ল্যাট পারচেজ লোন) মাধ্যমে ঢাকা ছাড়াও গাজীপুর, চট্টগ্রাম, ফেনী, রাজশাহী, বগুড়া ও রংপুরে অ্যাপার্টমেন্ট ক্রয়ের সুযোগ রয়েছে। পাশাপাশি নিজস্ব জমিতে বাড়ি নির্মাণের জন্য গৃহ নির্মাণ ঋণ (সেলফ কনস্ট্রাকশন লোন), একাধিক ব্যক্তি বা পরিবারের যৌথভাবে আবাসন গড়ে তোলার জন্য যৌথ গৃহ ঋণ (গ্রুপ হোম লোন) এবং বিদ্যমান বাড়ি বা অ্যাপার্টমেন্ট উন্নয়নের জন্য সংস্কার ঋণ (রেনোভেশন লোন) রয়েছে।
একই সঙ্গে দেশের বাইরে বসবাসরত বাংলাদেশীদের আবাসনের প্রয়োজন বিবেচনায় আমাদের প্রবাসী বাংলাদেশী গৃহ ঋণ প্রকল্প (এনআরবি হোম ফাইন্যান্সিং স্কিম) রয়েছে। এর মাধ্যমে প্রবাসী বাংলাদেশীরা দেশে নিজেদের বা পরিবারের জন্য বাড়ি বা অ্যাপার্টমেন্ট ক্রয়ের ক্ষেত্রে অর্থায়ন সুবিধা গ্রহণ করতে পারেন। এটি শুধু প্রবাসীদের আবাসনের প্রয়োজন পূরণ করছে না, বরং প্রবাসী বাংলাদেশীদের সঞ্চয় ও বিনিয়োগকে দেশের আবাসন খাতের সঙ্গে যুক্ত করারও একটি সুযোগ তৈরি করছে।
এছাড়া গ্রাহকদের চাহিদা বিবেচনায় আমরা শরিয়াহভিত্তিক অর্থায়ন চালু করেছি। আমাদের ইসলামী অর্থায়ন শাখার (ইসলামিক ফাইন্যান্স উইং) মাধ্যমে শরিয়াহসম্মত আবাসন বিনিয়োগ (হাউজিং ইনভেস্টমেন্ট) ও ডিপোজিট পণ্যের সুযোগ তৈরি করা হয়েছে। ফলে প্রচলিত অর্থায়নের পাশাপাশি শরিয়াহভিত্তিক আর্থিক সমাধানপ্রত্যাশী গ্রাহকরাও তাদের প্রয়োজন অনুযায়ী আবাসন অর্থায়ন ও সঞ্চয়ের সুবিধা গ্রহণ করতে পারছেন। এতে আমাদের পণ্যের বহুমুখীকরণের পাশাপাশি দেশের বৃহত্তর জনগোষ্ঠীকে আবাসন অর্থায়নের আওতায় আনার প্রচেষ্টাকে আরো এগিয়ে নিচ্ছি আমরা।
আমরা মনে করি, হাউজিং ফাইন্যান্স শুধু একটি বাড়ি বা অ্যাপার্টমেন্ট কেনার অর্থায়ন নয়; এটি একটি অঞ্চলের অর্থনৈতিক ও সামাজিক বিকাশের সঙ্গেও যুক্ত। যেখানে শিল্প, শিক্ষা, বাণিজ্য ও যোগাযোগ ব্যবস্থা সম্প্রসারিত হচ্ছে, সেখানে উপযুক্ত আবাসন অর্থায়ন কর্মসংস্থান ও অর্থনৈতিক কর্মকাণ্ডের সঙ্গে সামঞ্জস্য রেখে একটি পরিকল্পিত নগর পরিবেশ গড়ে তুলতে সহায়তা করতে পারে।
এ কারণে ভবিষ্যতে ঢাকার বাইরে আমাদের আবাসন অর্থায়ন আরো বিস্তৃত করার সুযোগ রয়েছে। স্থানীয় চাহিদার পাশাপাশি প্রবাসী বাংলাদেশীদের প্রয়োজন বিবেচনায় নিয়ে হোম পারচেজ, সেলফ কনস্ট্রাকশন, রেনোভেশন, গ্রুপ হাউজিং এবং এনআরবি হাউজিং ফাইন্যান্সের মতো পণ্যকে আরো সহজ, দ্রুত ও গ্রাহকবান্ধব করার ওপর আমরা গুরুত্ব দিতে চাই।
বিশেষ করে আমাদের হাউজিং ডিপোজিট স্কিমের মতো সঞ্চয়ভিত্তিক উদ্যোগের মাধ্যমে একজন গ্রাহক আগে থেকেই ভবিষ্যৎ আবাসনের জন্য সঞ্চয় করতে পারেন এবং পরবর্তী সময়ে সেই সঞ্চয়ের সঙ্গে সামঞ্জস্য রেখে গৃহ ঋণের (হোম লোন) সুবিধা গ্রহণের সুযোগ পান। এ ধরনের সঞ্চয় ও আবাসন অর্থায়নের সমন্বিত ব্যবস্থা মধ্যবিত্ত ও প্রবাসী বাংলাদেশীদের জন্য নিজস্ব আবাসনের পথকে আরো বাস্তবসম্মত করতে পারে।
আমাদের লক্ষ্য হলো দেশের বিভিন্ন অঞ্চলে মানুষের আবাসনের প্রয়োজনকে অর্থায়নের মাধ্যমে সহায়তা করা এবং একই সঙ্গে পরিকল্পিত নগরায়ণ ও টেকসই আবাসন উন্নয়নে দীর্ঘমেয়াদি অংশীদার হিসেবে কাজ করা।
স্মার্ট ও পরিবেশবান্ধব আবাসনকে উৎসাহিত করতে ভবিষ্যতে হাউজিং ফাইন্যান্স খাতে কী ধরনের নতুন অর্থায়ন পণ্য বা সুবিধা চালুর সুযোগ রয়েছে?
স্মার্ট ও পরিবেশবান্ধব আবাসন ভবিষ্যতের জন্য একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয়। আমাদের দৃষ্টিতে হাউজিং ফাইন্যান্স প্রতিষ্ঠানগুলোর দায়িত্ব শুধু একটি বাড়ি কেনার অর্থায়নে সীমাবদ্ধ না থেকে ভবিষ্যৎ প্রজন্মের জন্য আরো সাশ্রয়ী, নিরাপদ ও পরিবেশবান্ধব আবাসন তৈরিতে অর্থায়নের সুযোগ তৈরি করা।
ন্যাশনাল হাউজিং ফাইন্যান্স এরই মধ্যে গ্রিন ব্যাংকিং পলিসি গ্রহণ করেছে এবং একই সঙ্গে গ্রাহকের পরিবর্তিত প্রয়োজন অনুযায়ী নতুন ও উদ্ভাবনী আর্থিক পণ্য চালুর ওপর গুরুত্ব দিয়ে যাচ্ছে। আমরা গ্রিন হোম ফাইন্যান্সের মতো বিশেষায়িত অর্থায়ন পণ্য নিয়ে কাজ করে যাচ্ছি, যেমন রুফটপ সোলার প্যানেল, এনার্জি এফিশিয়েন্ট ইলেকট্রিক্যাল সিস্টেমস, ওয়াটার সেভিং ফ্যাসিলিটিজ, রেইনওয়াটার হার্ভেস্টিং, এনার্জি এফিশিয়েন্ট কনস্ট্রাকশন ম্যাটেরিয়ালস এবং অন্যান্য পরিবেশবান্ধব প্রযুক্তি স্থাপনের জন্য গৃহ ঋণের (হোম লোন) সঙ্গে অতিরিক্ত অর্থায়ন (ফাইন্যান্সিং) সুবিধা দেয়া যেতে পারে।
এ ধরনের অর্থায়নের ক্ষেত্রে নির্দিষ্ট গ্রিন ক্রাইটেরিয়া পূরণকারী বাড়ি বা প্রকল্পের জন্য বিশেষ প্রাইসিং, সহজ প্রসেসিং বা অন্যান্য সুবিধা দেয়ার বিষয়ও বিবেচনা করা যেতে পারে। একই সঙ্গে পুরনো বাড়ি বা অ্যাপার্টমেন্টকে এনার্জি এফিশিয়েন্ট করার জন্য গ্রিন রেনোভেশন ফাইন্যান্স চালুর সুযোগ রয়েছে।
আমরা গ্রাহকের বিভিন্ন প্রয়োজনকে একটি সমন্বিত কাঠামোর মধ্যে আনতে চাই। যেমন ফ্ল্যাট পারচেজ, সেলফ কনস্ট্রাকশন ও রেনোভেশন ফাইন্যান্সের সঙ্গে গ্রিন ফিচারস যুক্ত করে ভবিষ্যতে আরো কাস্টমাইজড হাউজিং ফাইন্যান্স প্রডাক্টস তৈরি করা যেতে পারে। একই সঙ্গে ডিজিটাল অ্যাপ্লিকেশন, দ্রুত প্রসেসিং এবং কাস্টমার ফ্রেন্ডলি রিপেমেন্ট সলিউশনসের মাধ্যমে পুরো অর্থায়ন পদ্ধতিকে (ফাইন্যান্সিং প্রসেস) আরো সহজ করা সম্ভব।
আমরা মনে করি, ভবিষ্যতের হাউজিং ফাইন্যান্স হবে সাশ্রয়ী (অ্যাফোর্ডেবল), অন্তর্ভুক্তিমূলক (ইনক্লুসিভ), ডিজিটাল, শরিয়াহসম্মত (শরিয়াহ কমপ্লায়েন্ট), পরিবেশবান্ধব (এনভায়রনমেন্ট ফ্রেন্ডলি) ও টেকসই (সাসটেইনেবল)। এ দৃষ্টিভঙ্গি থেকে গ্রাহকের প্রয়োজনের সঙ্গে সামঞ্জস্য রেখে নতুন পণ্য ও সেবার মাধ্যমে দেশের টেকসই আবাসন খাতে ন্যাশনাল হাউজিং ফাইন্যান্স আরো কার্যকর ভূমিকা রাখতে চায়।
