বর্তমান পরিস্থিতিতে আবাসন খাতের ব্যবসায়ীরা কী কী চ্যালেঞ্জ মোকাবেলা করছেন?
ড্যাপ ও সরকারের নতুন নির্মাণ বিধিমালা আমাদের আরেকটা চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি দাঁড় করিয়েছে। যদিও সরকার এরই মধ্যে একবার ড্যাপ সংশোধন করে ফেলেছে। পরবর্তী সময়েও বিষয়টি নিয়ে আমাদের স্টেকহোল্ডারদের মধ্যে আলোচনার অনেক বিষয় রয়ে গেছে। এমন পরিস্থিতিতে সরকার দ্বিতীয়বার ড্যাপ রিভাইস করতে যাচ্ছে বলে একটি আলোচনা চলছে। আমরা মনে করছি, অল্প সময়ের মধ্যেই বিধিমালায়ও একটি সংস্কার আসবে। এই যে মাঝখানের যে সময়টা কভিড, কভিড-পরবর্তী নির্মাণ বিধিমালা, তারপর রাজনৈতিক অস্থিরতা, পরিস্থিতির পরিবর্তন এবং আবার নতুন বিধিমালা—চারটি বিষয় আবাসন খাতকে একটু স্থবির করে দিয়েছে। যেহেতু আমরা বাংলাদেশের ডেভেলপমেন্টের একটা অংশ, সেহেতু আমরা আশাবাদী সরকার এ বিষয়ে আশু উদ্যোগ নেবে।
কিন্তু রাজউক তো দাবি করছে, নির্মাণ বিধিমালা বা ড্যাপের কারণে নির্মাণ খাতে বড় কোনো পরিবর্তন আসেনি। বরং প্ল্যান পাস স্বাভাবিক গতিতেই হচ্ছে।
হ্যাঁ হচ্ছে। কিন্তু এ বিষয়ে আমি একটু অন্যমত পোষণ করতে চাই। ড্যাপে যে এলাকাগুলো ফ্লোর এরিয়ার রেশিওর ক্ষেত্রে যথেষ্ট ক্ষতিগ্রস্ত হয়েছে, সেই এলাকাগুলোয় কিন্তু প্ল্যান পাস হচ্ছে না। যে এলাকাগুলোয় প্ল্যান পাস হচ্ছে সে এলাকাগুলোয় অনেক বেশি প্রতিযোগিতা হচ্ছে। আমরা ধরে নিতে পারি, ঢাকা শহরের সর্বোচ্চ ২৫-৩০ শতাংশ হচ্ছে প্ল্যানড এরিয়া। আর বাকি ৭০-৭৫ শতাংশ আনপ্ল্যানড। রাজউক যেটা বলেছে যে প্ল্যান পাস হচ্ছে, সেটা হচ্ছে এ প্ল্যানড এরিয়াগুলোয়। আর এসব এলাকায় জমি নিয়ে খুব বেশি প্রতিযোগিতা হচ্ছে। জমি মালিকদের সাইনিং মানির ডিমান্ড বেড়েছে। কনস্ট্রাকশন খরচও বেড়েছে। ওই ৩০ শতাংশ এরিয়ায় প্রতিযোগিতার কারণে বিশেষ করে ফ্ল্যাট কেনার ক্ষেত্রে গ্রাহকদের নাভিশ্বাস উঠছে। প্লটের মূল্য অনেক বেড়ে গেছে। কিন্তু আনপ্ল্যানড এরিয়ায় কোনো প্রতিযোগিতা নেই জমি পাওয়ার ক্ষেত্রে। ফ্লোর এরিয়ার রেশিও কম হওয়ার কারণে কারো আগ্রহ নেই। জমি মালিকরাও জমি ছাড়তে চাইছে না, ডেভেলপাররাও জমি নিতে চাইছে না। যেহেতু এখনো নির্মাণ বিধিমালা একটি প্রক্রিয়ার মধ্য দিয়ে চলছে এবং বলা হচ্ছে যে দ্রুতই আরো একবার নির্মাণ বিধিমালা সংশোধন করা হবে, ফলে সবাই আশায় আছে যে নির্মাণ বিধিমালা সংশোধন হওয়ার পরই ওই এলাকাগুলোয় নতুন ভবন নির্মাণের কাজ শুরু করবে। এ কারণে এসব এলাকায় নির্মাণকাজ পুরোপুরি স্থবির। রাজউক যেটা দাবি করছে যে প্ল্যান পাস হচ্ছে, সেটা এক অর্থে ইতিবাচক আবার আরেক অর্থে নেতিবাচক।
বর্তমানে আবাসন ব্যবসায় ড্যাপের সমস্যাই বড় সমস্যা বলে চিহ্নিত করছেন নাকি আরো কোনো সমস্যার কথা বলবেন?
আমরা আরো অনেক সমস্যার মধ্য দিয়ে যাচ্ছি। যেমন ল্যান্ড সাইনিংয়ের ক্ষেত্রে সরকার ট্যাক্সেশন ইনভলভড হয়েছে বেশ কয়েক বছর ধরে। সাইনিং মানির ওপর আমাদের বড় ধরনের একটা ট্যাক্স পে করতে হয়। ফ্ল্যাট বা জমি রেজিস্ট্রেশনের মূল্য বৃদ্ধিও আবাসন শিল্পের জন্য বড় একটা সমস্যা হয়ে দাঁড়িয়েছে। এছাড়া আমরা যে কাঁচামাল ব্যবহার করি গত দুই-তিন বছরে সেগুলোর দাম অনেক বেড়েছে, যা আবাসন শিল্পকে একটা চ্যালেঞ্জের মুখে দাঁড় করিয়ে দিয়েছে। এ বিষয়গুলো সরকারকে সত্যিকার অর্থেই সমাধান করা উচিত। কেননা নির্মাণ শিল্প দেশের অনেক বড় একটা শিল্প। এর সঙ্গে আনুষঙ্গিক যে অর্থনৈতিক কর্মকাণ্ড আছে সেটাও ছোট নয়। যেমন স্যানিটারি, টাইলস, জেনারেটর, মেশিনারি, ফার্নিচার ইত্যাদি।
আসন্ন বাজেটে আবাসন খাত এগিয়ে নিতে কী করণীয় বলে মনে করেন?
এ বিষয়ে রিহ্যাব কাজ করছে। রিহ্যাবের নেতারা মিটিং করেছেন। তারা বাজেটে কী করণীয় সে বিষয়ে কথা বলছেন। আমাদের প্রস্তাব থাকবে, রেজিস্ট্রেশন খরচটা পুনর্বিবেচনা করা যায় কিনা। বড় একটা দাবি হয়তো রিহ্যাব মেম্বারদের মাধ্যমেই উপস্থাপিত হবে, সেটা হলো সাইনিং মানির ওপর যে কর ধরা হয়েছে, সেটা পুনর্মূল্যায়ন করা যায় কিনা। ড্যাপের বিষয়টা অবশ্যই বিবেচনায় রাখবে সরকার। আমরা যতটুকু জানি বিষয়টি নিয়ে সরকারের উচ্চ মহলে এরই মধ্যে কাজ হয়েছে। হয়তো দ্রুত নতুন ঘোষণা আসবে।
ব্যাংক থেকে হোম লোন নেয়ার প্রক্রিয়া ও শর্ত এখনো সহজ নয়। আবাসন খাতের বাজার ফেরাতে হোম লোন প্রক্রিয়া আরো সহজ করতে আপনাদের সুপারিশ কী?
আমরা মনে করি, হোম লোন অনেকটাই সহজ আছে। কিন্তু ব্যবস্থাপনাগত কারণে অনেক ব্যাংক বা প্রতিষ্ঠান অনেক সময় লোন দিতে পারে না। সার্বিকভাবে হোম লোনের ব্যবস্থাপনা মোটামুটি। তবে সরকারের মধ্যবিত্ত ও নিম্নমধ্যত্তিদের জন্য হোম লোন স্কিম চালু করা উচিত। হাউজ বিল্ডিং করপোরেশন নামে একটা প্রতিষ্ঠান দীর্ঘদিন ধরে হোম লোনের ওপর কাজ করছে। তার পরও ফ্ল্যাট কেনার ক্ষেত্রে গ্রাহকদের উৎসাহ কম দেখা যায়। এ মুহূর্তে ইন্টারেস্ট রেট অনেক বেশি। এক্ষেত্রে সরকার নজর দিতে পারে। বিশেষ করে যারা প্রথমবার বাসা কিনতে চায় তাদের জন্য একটা ব্যবস্থাপনা থাকা প্রয়োজন। আসলে এ অর্থনীতিতে মধ্যবিত্তই বিগ প্লেয়ার। এ শ্রেণীকে যদি আমরা সবসময় অর্থনৈতিক ব্যবস্থাপানার মধ্যে রাখতে পারি, তাহলে অর্থনীতি হৃষ্টপুষ্ট হবে।
