রড, সিমেন্টসহ নির্মাণসামগ্রীর অস্বাভাবিক মূল্যবৃদ্ধি এবং ব্যাংক ঋণের উচ্চ সুদের হারের কারণে আবাসন খাত বর্তমানে কোন পরিস্থিতিতে রয়েছে?
আবাসন খাত বর্তমানে একটি চ্যালেঞ্জিং সময়ের মধ্য দিয়ে যাচ্ছে। জমির উচ্চ মূল্য, নির্মাণসামগ্রীর মূল্যবৃদ্ধি, নির্মাণ ব্যয় বৃদ্ধি—সব মিলিয়ে একটি আবাসন প্রকল্পের সামগ্রিক ব্যয় উল্লেখযোগ্যভাবে বেড়েছে। এর সঙ্গে ব্যাংক ঋণের উচ্চ সুদের হার যুক্ত হওয়ায় ডেভেলপারদের অর্থায়ন ব্যয়ও বেড়েছে।
অন্যদিকে একজন ক্রেতার জন্যও পরিস্থিতি সহজ নয়। একদিকে গত দুই বছরের অর্থনীতির সামগ্রিক অনিশ্চয়তার কারণে অনেক ক্রেতা বড় অংকের বিনিয়োগ সিদ্ধান্ত নিতে ভয় পাচ্ছেন, অন্য দিকে গৃহ ঋণের সুদের হার বেড়ে কিস্তির পরিমাণ বেড়ে যাওয়ায় অনেক সম্ভাব্য ক্রেতা সিদ্ধান্ত নেয়া থেকে পিছিয়ে যাচ্ছেন। ফলে একদিকে নির্মাণ ব্যয় বাড়ছে, অন্যদিকে ক্রয়ক্ষমতা কমছে—এ দ্বিমুখী চাপই বর্তমানে আবাসন খাতের সবচেয়ে বড় চ্যালেঞ্জ।
আমরা মনে করি, আবাসন মানুষের মৌলিক প্রয়োজনের সঙ্গে সম্পর্কিত একটি দীর্ঘমেয়াদি খাত। এটি অর্থনীতি, কর্মসংস্থান এবং মানুষের পারিবারিক স্বপ্ন-লক্ষ্যের সঙ্গেও গভীরভাবে সম্পর্কিত। তাই বর্তমান সংকটকে নিছক একটি ব্যবসায়িক সংকট হিসেবে না দেখে, নাগরিকের গৃহায়ন সংকট হিসেবে বিবেচনা করলে বিভিন্ন নীতিতে প্রয়োজনীয় পরিবর্তন আনা সম্ভব, যা এ খাতে পজিটিভিটি ফিরিয়ে আনবে।
উচ্চ মূল্যস্ফীতি এবং জীবনযাত্রার ব্যয় বৃদ্ধির ফলে মধ্যবিত্ত ও নির্দিষ্ট আয়ের মানুষের প্রকৃত ক্রয়ক্ষমতা অনেকটাই কমে গেছে। বাজারে অবিক্রীত রেডি ফ্ল্যাটের পরিমাণ কত এবং চাহিদা বজায় রাখতে ক্যাশ ফ্লো বা পেমেন্ট মডেলে আপনারা কী ধরনের পরিবর্তন আনছেন?
বর্তমানে বাজারে রেডি ও নির্মাণাধীন—উভয় ধরনের ফ্ল্যাটের ক্ষেত্রেই ক্রেতারা সিদ্ধান্ত গ্রহণে আগের তুলনায় অনেক বেশি সময় নিচ্ছেন। তবে পুরো বাজারে অবিক্রীত ফ্ল্যাটের একটি নির্দিষ্ট সংখ্যা বলা কঠিন এবং এ রকম একটি সংখ্যা বাজার অবস্থার কোনো সঠিক চিত্র বহন করে না; কারণ প্রকল্প, লোকেশন, আকার ও মূল্যভেদে পরিস্থিতি ব্যাপকভাবে ভিন্ন।
আমাদের দৃষ্টিতে এখন ক্রেতাকে শুধু একটি ফ্ল্যাট বিক্রি করলেই হবে না; বরং তার আর্থিক সক্ষমতার সঙ্গে সামঞ্জস্যপূর্ণ একটি পেমেন্ট সিস্টেম তৈরিতে কার্যকর সহায়তা দিতে হবে। সে কারণে আমরা ক্রেতার ক্যাশ ফ্লোকে কেন্দ্র করে কাস্টমাইজড পেমেন্ট প্ল্যান, কিস্তির সময়সীমায় প্রয়োজনীয় নমনীয়তা এবং ক্রেতার অর্থায়ন সহজ করার জন্য ব্যাংকের সঙ্গে বিভিন্ন ধরনের হোম লোন প্ল্যান নিয়ে কাজ করছি।
আমরা চাই, একজন ক্রেতা যেন অতিরিক্ত আর্থিক চাপ না নিয়ে দীর্ঘমেয়াদে স্বাচ্ছন্দ্যের সঙ্গে তার স্বপ্নের আবাসনটি কিনতে পারেন। একই সঙ্গে ডেভেলপারের ক্যাশ ফ্লোও নির্মাণ ব্যয়ের সঙ্গে সামঞ্জস্যপূর্ণ থাকতে হবে—এ দুইয়ের মধ্যে ভারসাম্যটাই সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ।
বর্তমান বাজারমূল্যে সাধারণ মধ্যবিত্ত শ্রেণীর জন্য ঢাকায় ফ্ল্যাট কেনা প্রায় অসম্ভব হয়ে দাঁড়িয়েছে। ছোট আকারের সাশ্রয়ী ফ্ল্যাট নির্মাণে আপনারা কোনো বিশেষ পরিকল্পনা করছেন, নাকি বাজার কেবল উচ্চবিত্তকেন্দ্রিক হয়ে পড়ছে?
যেকোনো দেশের আবাসন বাজারের সবচেয়ে বড় ভিত্তি হলো মধ্যবিত্ত ও উচ্চ-মধ্যবিত্ত শ্রেণী। বাংলাদেশে তো অবশ্যই! আবাসন খাতকে যদি শুধু উচ্চবিত্তকেন্দ্রিক করে ফেলা হয়, তাহলে সেটি দীর্ঘমেয়াদে টেকসইও হবে না এবং সেটি গৃহায়ন খাত না হয়ে একটি ‘লাক্সারি প্রডাক্ট’ ক্যাটাগরির শিল্পে পরিণত হবে।
ছোট আয়তনের ফাংশনাল ডিজাইনের ফ্ল্যাটের চাহিদা অবশ্যই রয়েছে। তবে মধ্যবিত্তের সামর্থ্যের মধ্যে সঠিক মান বজায় রেখে প্রকল্প নির্মাণ করতে হলে শুধু ফ্ল্যাটের আয়তন কমালেই হবে না। জমির মূল্য, নির্মাণ ব্যয়, প্রকল্প অর্থায়ন, কর ও রেজিস্ট্রেশন কস্ট সব বিষয়ই বিবেচনায় আনতে হবে।
বাংলাদেশের অর্থনৈতিক ব্যবস্থা ঢাকা নগরকেন্দ্রিক হওয়ায় এ শহরে জমির দাম ১০০ শতাংশ মার্কেট ড্রিভেন। ফলে তা উত্তরোত্তর লাগামহীনভাবে বেড়েই চলেছে। জমির দাম নিয়ন্ত্রণে নীতিগত ব্যবস্থা নেয়া বা উচ্চমানের ডেভেলপার দিয়ে সরকারি খাস জমিতে মধ্যবিত্তের জন্য সঠিক প্রকল্প নেয়া খুবই প্রয়োজন। তাছাড়া নির্বাচিত ভালো নির্মাতাদের বিনিয়োগ সহজ করার জন্য বিশেষ অর্থায়ন বা রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্টের মতো অর্থায়ন ব্যবস্থা উৎসাহিত করা প্রয়োজন। সরকার এ জাতীয় পদক্ষেপ না নিলে সাশ্রয়ী বা মধ্যবিত্তবান্ধব মানসম্মত ফ্ল্যাট নির্মাণ খুবই কঠিন। আমরা বিভিন্ন ফোরামে, এমনকি আইএফসি বা বাংলাদেশ ব্যাংক আয়োজিত আলোচনাগুলোয় এ প্রসঙ্গে সিরিয়াসলি আলোকপাত করছি, যাতে সরকার এ ব্যাপারে কিছু কার্যকর সিদ্ধান্ত নিতে পারে।
রাজউকের ড্যাপ এবং নতুন ইমারত নির্মাণ বিধিমালার কারণে ফ্ল্যাটের সংখ্যা কমে যাওয়ার যে অভিযোগ আপনারা তুলেছেন, তা আবাসন খাতের ভবিষ্যৎ বিনিয়োগে কতটা প্রভাব ফেলছে?
পরিকল্পিত নগরায়ণ ও নিরাপদ ভবন নির্মাণের জন্য যথাযথ বিধিমালা অবশ্যই প্রয়োজন। এবিসি দীর্ঘমেয়াদি ও টেকসই উন্নয়নে বিশ্বাসী একটি প্রতিষ্ঠান, তাই আমরা কোনোভাবেই অনিয়ন্ত্রিত উন্নয়নকে সমর্থন করি না। তবে বিধিমালা এমন হতে হবে, যাতে একদিকে নিরাপত্তা ও পরিবেশগত ভারসাম্য নিশ্চিত হয়, অন্যদিকে তা যেন অবাস্তব না হয় অথবা বিধিমালার ফলে আবাসন সরবরাহও অস্বাভাবিকভাবে কমে না যায়।
বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা (ড্যাপ) ও নতুন নির্মাণ বিধিমালার কারণে অনেক ক্ষেত্রে একই জমিতে আগের তুলনায় কম ইউনিট নির্মাণের সুযোগ তৈরি হয়েছে। এর সরাসরি প্রভাব পড়ছে প্রকল্পের অর্থনৈতিক বাস্তবতায়। কারণ জমির মূল্য ও অন্যান্য ব্যয় একই থাকলেও বিক্রয়যোগ্য ইউনিটের সংখ্যা কমে গেলে প্রতি বর্গফুটের ওপর ব্যয়ের চাপ বেড়ে যায়। এ শহরের মেট্রোপলিটন চরিত্র এবং জনঘনত্বের তুলনায় আমাদের বিধিমালার উচ্চতা নীতির সীমাবদ্ধতা খুবই অসামঞ্জস্যপূর্ণ।
এসব কারণে শুধু ফ্ল্যাটের দামই বাড়ে না, নতুন প্রকল্পে বিনিয়োগের সিদ্ধান্তও কঠিন হয়ে পড়ে। তাই আমরা মনে করি, নগর পরিকল্পনা ও আবাসন নীতির মধ্যে আরো সমন্বয় প্রয়োজন। নিরাপদ, পরিকল্পিত ও একই সঙ্গে সাধারণ মানুষের নাগালের মধ্যে আবাসন—এ তিন বিষয়কে একসঙ্গে বিবেচনা করতে হবে।
ফ্ল্যাট ও জমি নিবন্ধনে বিদ্যমান উচ্চ করহার আবাসন খাতের বড় বাধা হিসেবে দেখা হচ্ছে। এক্ষেত্রে রেজিস্ট্রেশন ফি কমানো এবং আবাসন খাতে অপ্রদর্শিত আয় বিনিয়োগের সুযোগ নিয়ে আপনাদের পর্যবেক্ষণ কী?
রেজিস্ট্রেশন ও সংশ্লিষ্ট করের উচ্চ হার ক্রেতার জন্য একটি বড় আর্থিক বোঝা। একজন ক্রেতা যখন ফ্ল্যাটের মূল্যের পাশাপাশি উল্লেখযোগ্য পরিমাণ নিবন্ধন ও অন্যান্য খরচ বহন করেন, তখন তার মোট ক্রয় ব্যয় অনেক বেড়ে যায়। এতে বৈধ ও আনুষ্ঠানিক আবাসন লেনদেন নিরুৎসাহিত হওয়ার ঝুঁকি থাকে।
আমরা মনে করি, নিবন্ধন ব্যয় ও সংশ্লিষ্ট কর যৌক্তিক পর্যায়ে নামিয়ে আনা গেলে বাজারে লেনদেন বাড়তে পারে, সরকারের রাজস্বও দীর্ঘমেয়াদে বাড়তে পারে।
অপ্রদর্শিত অর্থের বিষয়টি আরো সংবেদনশীল। আমাদের মূল লক্ষ্য হওয়া উচিত যেন কোনোভাবেই এ অপ্রদর্শিত অর্থ দেশের বাইরে না চলে যায়, বরং দেশের শিল্প খাত, বাজার ব্যবস্থা ও কর্মসংস্থানে পরোক্ষভাবে প্রবাহিত হয়। সেই প্রক্রিয়া নিশ্চিত করতে আবাসন খাত একটি সহজ ও কার্যকর খাত। আমরা অবশ্যই স্বচ্ছ, বৈধ ও কর-অনুগত অর্থনৈতিক কার্যক্রমকে সমর্থন করি। তবে সরকার যদি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য অর্থ মূলধারায় আনার কোনো নীতিগত সুযোগ দেয়, সেটি কীভাবে দেয়া হচ্ছে, তার জবাবদিহি কীভাবে নিশ্চিত করা হবে এবং এ বিনিয়োগের ফলে ব্যক্তিস্বার্থ ও সামগ্রিক অর্থনীতির প্রবৃদ্ধি দুটোকেই কীভাবে বজায় রাখা যাবে—এসবের ব্যাপারে স্বচ্ছ ও কার্যকর নীতি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।
বিভাগীয় বা জেলা শহরগুলোয় আধুনিক আবাসন প্রকল্প গড়ে তোলার ক্ষেত্রে কী কী নীতিগত চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি হচ্ছেন?
ঢাকার বাইরে আবাসন খাতের বড় সম্ভাবনা রয়েছে। মানুষের জীবনযাত্রার পরিবর্তন, কর্মসংস্থানের বিকেন্দ্রীকরণ এবং সহজ যোগাযোগ ব্যবস্থা যত বাড়বে, বিভাগীয় ও জেলা শহরগুলোতে মানসম্মত আবাসনের চাহিদা ততই বাড়বে।
তবে এসব এলাকায় প্রকল্প বাস্তবায়নে কিছু কাঠামোগত চ্যালেঞ্জ রয়েছে। ভূমি ব্যবস্থাপনা, অনুমোদন প্রক্রিয়া, স্থানীয় অবকাঠামো, ইউটিলিটি সংযোগ ও পরিকল্পিত নগরায়ণের অভাব—এসব বিষয় বিনিয়োগের ক্ষেত্রে প্রভাব ফেলে। আমরা মনে করি, ঢাকার বাইরে পরিকল্পিত আবাসনকে উৎসাহিত করতে হলে সরকারকে এসব ব্যাপারে দূরদর্শী বিধিমালা প্রণয়ন এবং প্রণোদনামূলক নীতিগত সহায়তা দিতে হবে।
তাছাড়া ঢাকার বাইরে অদক্ষ, অনভিজ্ঞ বা অনৈতিক নির্মাতাদের সংখ্যা বেশি হওয়ায় ব্যবসায়িক প্রতিযোগিতার পরিবেশও মানসম্মত নির্মাতাদের জন্য অনুকূল নয়।
বর্তমান সংকুচিত অর্থনীতি ও ব্যাংক ঋণের কড়াকড়ির ফলে ছোট ও মাঝারি রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলো কি বড় ধরনের অর্থায়ন ঝুঁকিতে পড়েছে?
অবশ্যই। রিয়েল এস্টেট একটি মূলধননির্ভর ব্যবসা। একটি প্রকল্প শুরু থেকে সম্পন্ন হয়ে ক্রেতার কাছে হস্তান্তর পর্যন্ত দীর্ঘ সময় প্রয়োজন হয়। এ সময়ের মধ্যে জমি, নির্মাণসামগ্রী, শ্রম, অনুমোদন ও অন্যান্য ব্যয় ধারাবাহিকভাবে বহন করতে হয়।
ব্যাংক ঋণের সুদের হার বেশি হলে এবং ঋণপ্রবাহ সীমিত হলে ছোট ও মাঝারি ডেভেলপারদের ওপর চাপ তুলনামূলকভাবে বেশি পড়ে। কারণ তাদের অনেকেরই বড় প্রতিষ্ঠানের মতো শক্তিশালী নিজস্ব মূলধন বা বিকল্প অর্থায়নের সুযোগ থাকে না। এসব ক্ষেত্রে তাদের ক্যাশ ফ্লো নির্ভর করে ক্রেতাদের পেমেন্টের ওপর, যা বর্তমান অর্থনৈতিক সংকটকালে খুবই অনিশ্চিত। ফলে তাদের প্রকল্পগুলো দীর্ঘকাল ধরে অসমাপ্ত অবস্থায় পড়ে থাকে।
এ পরিস্থিতিতে ডেভেলপারদেরও আর্থিক শৃঙ্খলা আরো বাড়াতে হবে। সঠিক দামে জমি নেয়া, বাস্তবসম্মত প্রকল্প পরিকল্পনা, শক্তিশালী ক্যাশ ফ্লো ম্যানেজমেন্ট, সঠিক বাজার বিশ্লেষণ এবং ক্রেতার আস্থাকে সর্বোচ্চ গুরুত্ব দিতে হবে।
এ পরিস্থিতি থেকে উত্তরণের জন্য সরকারের কাছে আপনাদের প্রধান প্রত্যাশা কী?
আমাদের প্রত্যাশা খুবই বাস্তবভিত্তিক। প্রথমত, আবাসন খাতে অর্থায়নের সুযোগ আরো সহজ ও সহনীয় করতে হবে। দ্বিতীয়ত, নিবন্ধন ও সংশ্লিষ্ট করের বোঝা যৌক্তিক পর্যায়ে আনতে হবে। তৃতীয়ত, অনুমোদন প্রক্রিয়া আরো সহজ, দ্রুত ও সাশ্রয়ী করতে হবে।
একই সঙ্গে ড্যাপ ও নির্মাণ বিধিমালার বাস্তবায়নে সংশ্লিষ্ট অংশীজনদের সঙ্গে নিয়মিত আলোচনা প্রয়োজন। কারণ আবাসন খাত শুধু ডেভেলপারদের ব্যবসা নয়, এর সঙ্গে নির্মাণশ্রমিক, প্রকৌশলী, স্থপতি, রড-সিমেন্টসহ নির্মাণসামগ্রী উৎপাদনকারী, ব্যাংক খাত এবং অসংখ্য ক্ষুদ্র ব্যবসা সরাসরি যুক্ত।
সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ হলো ক্রেতার আস্থা ফিরিয়ে আনতে হবে। সরকার, আর্থিক প্রতিষ্ঠান ও বেসরকারি ডেভেলপার—এ তিন পক্ষের সমন্বিত উদ্যোগ ছাড়া এ খাতের পূর্ণ সম্ভাবনা কাজে লাগানো কঠিন। মধ্যবিত্তের গৃহায়ন চাহিদা, ক্রেতার টাকার নিরাপদ বিনিয়োগ, বাস্তবসম্মত নগর পরিকল্পনা ও নির্মাণ বিধিমালা, নির্মাণ প্রকল্পের সহজ অর্থায়ন, ডেভেলপারদের নির্ভরযোগ্য নিরপেক্ষ রেটিংয়ের প্রয়োজনীয়তা—এ কয়েকটি ব্যাপার মাথায় নিয়ে যদি নীতিনির্ধারকরা কাজ করেন, তবে অবশ্যই এ খাতের সুস্থ উন্নয়ন সম্ভব।
আমরা আশাবাদী। বাংলাদেশের আবাসন খাতের মৌলিক চাহিদা এখনো শক্তিশালী। বর্তমান সংকট আমাদের ব্যবসায়িক মডেলকে আরো দায়িত্বশীল, দক্ষ ও ক্রেতাকেন্দ্রিক হতে বাধ্য করছে। আমরা মনে করি, সঠিক নীতি, সহনীয় অর্থায়ন এবং ক্রেতার আস্থা নিশ্চিত করা গেলে আবাসন খাত আবারো দেশের অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির অন্যতম গুরুত্বপূর্ণ চালিকাশক্তি হয়ে উঠবে।
আমাদের লক্ষ্য শুধু ভবন নির্মাণ নয়; মানুষের আস্থা, নিরাপত্তা ও ভবিষ্যতের জন্য একটি শক্তিশালী ভিত্তি তৈরি করা।
